Санкт-Петербург
Ленинградская область

о выборе участка под строительство дома

01

Для кого и каких целей предназначается дом.

• Подумайте кто будет жить в будущем доме
• Подумайте и обсудите на семейном совете пожелания к проекту дома и его расположению
• Обсудите сезонность проживания: дом на лето или для круглогодичного проживания
• Подумайте из какого материала будет дом, есть люди которые не могут жить в каменных домах или напротив у кого то пирофобия (боязнь пожара)
• Подумайте о том, будут ли туда приезжать гости, будут ли они там оставаться с ночевкой

Выбор района

• Подумайте - какой район области / города вам больше нравится
• Проведите анализ, насколько загружены дороги в разное время года в понравившемся вам направлении, что бы вам потом не пришлось по многу часов проводить в пробках
• Поищите информацию по развитию данного района в интернете, возможно даже найдете уже подписанные ПЗЗ на сайте администрации данного муниципального района
• Подумайте о средней стоимости земли в этом районе
• Посмотрите на картах и изучите близость крупных продуктовых и строительных магазинов, вторые вам очень понадобятся до окончания чистового ремонта будущего дома

Выбор участка, приобретение

• Исследуйте какие инженерные сети есть на участке или какие сети проходят рядом с участком. Большой плюс участку если на нем есть электричество, газ и вода
• Если воды нету, необходимо заказать геологию (она так же пригодится и в начале строительства, при устройстве фундамента и укладке сточных вод) для уточнения возможности скважины, что бы та не оказалась золотой. Наличие газа позволит Вам очень весомо сократить затраты на отопление
• Изучите удаленность участка от магистральных дорог
• Изучите качество проездов, и как регулярно они ремонтируются, чистятся ли они зимой
• Выбирая участок, смотрите, чтобы он не был в низине, чтобы не влипнуть в болото, участок должен быть сухим
• Узнайте насколько близко лес, болота - от этого очень сильно зависит количество надоедливых комаров, может показаться мелочью, но я знаю претенденты, когда люди из-за этого продавали дома
• Послушайте, что слышно на участке - электрички, шоссе, аэродром или полигон (в Ленинградской области их не мало)
• Узнайте ориентацию участка относительно сторон света, где встает и садится солнце, в какие предварительно будущие комнаты оно будет попадать в зависимости от времени суток
• Посмотрите какие дома построены рядом на смежных участках, ведь есть местные правила застройки и противопожарные нормы которые ограничивают минимальное расстояние между домами (между деревянными 15, между каменным и деревянным 12 и между каменными 10). Так прописано в нормах, но как показывает практика, могут быть подвижки в местных правилах землепользования.
• Помните о том, что местные правила землепользования так же ограничивают и максимальную высоту дома.
• Узнайте есть ли на участке закопанные сети, это очень важно, так как у них есть охранная зона, в которой строительство запрещено.
• Посмотрите - нет ли над участком электрических сетей, у них тоже есть охранная зона.

Ситуационный план / генплан

При выборе месторасположения дома на участке подумайте о следующих факторах:
• Где Вы хотите, чтобы находился дом относительно дороги, учитывая окружающую среду участка.
• Где Вы хотите парковать машину, и где будет припаркована машина гостей
• Хотите ли Вы на участке беседку, и даже проект, на первый взгляд, самой простой беседки архитектор сделает в любом случае лучше, чем человек без навыков проектировщика.
• Подумайте о том, что будет расти на вашем участке, и может вы хотите, чтобы красивая цветочная поляна была видна с улицы, или напротив, хотите большое свободное пространство для барбекю на заднем дворе.
• Подумайте, как будет подъезжать машина обслуживания канализации или другой инженерной сети, что бы той не пришлось ехать по вашим красивым клумбам.

Все это конечно подскажет Вам проектировщик, прислушиваясь ко всем вашим пожеланиям.
02

Сбор документов

• Узнайте, есть ли на участок отдельные кадастровые документы.(иными словами, покупаете вы долю или отдельный участок, с долей связываться не рекомендуется)
• Свидетельство о собственности на участок - в нем должна быть указана возможность строительства жилого дома. Если ИЖС, то указано: с правом регистрации проживания; если без права регистрации, то это земли сельхоз назначения. Попросите копии кадастра и свидетельства о собственности, перед тем как заключить сделку, для детального ознакомления.
• Никогда не покупайте участок без непосредственного осмотра и сверки с кадастровым документом. Чтобы на участке не оказалось так называемых сюрпризов, в виде инженерных сетей, крутых склонов и т.п.
• Важно познакомиться с председателем данного массива, и уточнить у него размер всех обязательных взносов.
• Настоятельно рекомендуется получить договор с печатью управляющей компании, где расписаны все взносы, стоимость подключения к сетям, сроки подведения инженерных сетей.
• Оформляя сделку, заверяйте ее нотариально через договор купли-продажи, указывайте реальную сумму, за которую Вы покупаете землю. Не оформляйте сделку через договор дарения - то, что продавец не хочет платить налоги это только его личные проблемы. Покупая землю ИЖС, вы можете получить налоговый вычет при покупке земли - если оформите все правильно.
• Конечное оформление собственности на себя при возможности рекомендуется делать самому покупателю, что бы избежать какого-либо шантажа со стороны продавца и контролировать процесс сделки от начала и до конца.
• Расходы по оформлению сделки оплачиваете на свое усмотрение по договоренности с продавцом.

Список документов, который крайне желательно потребовать от продавца:

1. Отдельный кадастровый план
2. Свидетельство о собственности
3. Договор с управляющей компанией
4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений
5. Договор купли-продажи с указанием реальной цены
6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов
7. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка

Список документов государственной регистрации перехода права собственности:

1. Свидетельство о собственности
2. Договор купли-продажи
3. Акт передачи
4. Кадастровый паспорт земельного участка
5. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если юридическое лицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт или другие документы, удостоверяющие личность.
7. Заявление о государственной регистрации
8. Уставные документы продавца юридического лица
9. Согласие руководящего органа продавца юридического лица об отчуждении имущества

Итак, вы успешно выбрали и приобрели участок, оформили его в собственность. Заказали геологию при необходимости. При необходимости выровняли, приподняли участок и он готов для строительства.

Начало проектных работ

Никогда не проектируйте дом самостоятельно, думая о том, что Вы лучше знаете, что Вам нужно. Гоните от себя прочь мысли о том, что вы сейчас быстренько все сами нарисуете, и любой приезжий строитель построит именно то, что Вы нарисовали ручкой на листочке в клеточку. Почему так делать нельзя:
• Вам никогда не будет удобно жить в таком доме, потому как, существуют нормы проектирования СНиПы.
• У каждого дома, существуют свои индивидуальные конструктивные особенности.
• Сэкономив на проектных работах, Вы потеряете огромные деньги на строительстве, так как в результате, Вы все равно не свыкнетесь с тем, что получили в результате вашей самостоятельной проектной деятельности. И уважаемые читатели, это конечно относится не ко всем, но поверьте, я знаю лично случаи, когда построив дом, люди понимали, что в таком доме жить, не то, что неудобно, а практически невозможно. Им приходилось делать полную, дорогостоящую реконструкцию дома. И в некоторых случаях, сносу подлежит до 70%, а то и более, несущих конструкций.

Поэтому изучите предложения архитекторов, и выбрав проектировщика, закажите необходимый для Вас пакет документов. И не гонитесь за максимальным количеством листов, и разделов проекта. Сейчас по Российскому законодательству проект индивидуального жилого дома или сблокированного дома, где число блоков не превышает 10, а количество этажей не превышает 3 (и еще с некоторыми особенностями) является делом абсолютно добровольным. (Часть в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. №210-ФЗ.) И еще раз акцентирую внимание: выше сказанное не говорит о том, что Вы самостоятельно можете нарисовать дом, и его построят. Архитектор учился на это 6-7 лет, затем получал долгий опыт, работая рядовым проектировщиком, и только затем стал Архитектором. Он знает, как совместить все ваши пожелания с возможностями проектирования, для создания дома Вашей мечты, чтобы Вам было уютно и комфортно жить в будущем доме.
03

Проект дома

• Подумайте, какой стиль вам больше нравится, полистайте журналы и покажите проектировщику, что вам больше нравится. Или передайте ему на словах, описывая дома которые вам нравятся по стилю.
• Подумайте о составе помещений и не забывайте о том, что 25-40 процентов общей площади дома это коридоры, холлы, тех-помещения, санузлы, лестница. Очень важна взаимосвязь всех помещений: какие то помещения должны быть смежными, а какие то нет, как на одном этаже, так и вертикально.
• Не забывайте, что удобная лестница не может вписаться в площадь меньше чем 11 метров квадратных. Иначе она будет не комфортной. Подниматься по ней будет тяжело и поднимать мебель по узкой и крутой лестнице тоже тяжело. Есть строгие размеры ступеней, которые комфортны для ноги человека.
• Помещения не должны быть сильно вытянутыми, узкими – в них должна помещаться не только мебель, но должно быть и комфортное пространство для жизнедеятельности.
• Ванная комната и санузел в индивидуальном доме предпочтительно делать раздельными и просторными.
• Если у Вас в доме предполагается газовое отопление, то требования к габаритам котельной тоже достаточно строгие.
• Не забывайте подумать о том, в какие комнаты и когда попадает солнце, помимо эстетической стороны этого фактора, существует еще инсоляция и КЕО (показатели гигиены, обеспеченной, попаданием прямых солнечных лучей в помещения, и коэффициента естественной освещенности помещений). Проектировщик посчитает эти показатели и правильно развернет дом и помещения в нем.
• Помните о том, что большие окна это очень красиво, но одновременно требует лучшего отопления. Отопление можно сделать как и радиаторное так и спрятанное в стяжку пола.
• Подумайте о размещении колясок, велосипедов, лыж, не пренебрегайте площадью кладовых и коридоров. Лучше когда вещи которые должны находиться в кладовой, там и находятся, вместо того что бы судорожно искать им место в гостиной или жилой комнате.
• Так же учтите, чтобы высота потолков в комнатах была пропорциональной, и не низкой, что бы потолки изо дня в день не давили на ваше подсознание.

Все эти и другие нюансы хорошо должен знать проектировщик, выше перечисленные пункты написаны, чтобы помочь вам определиться с тем, каким должен быть ваш будущий дом, и не требовать от проектировщика того, что в дальнейшем вам доставит только неудобства и разочарование.

Материал дома

• Дом из дерева будет самым экологически чистым (если это не клееный брус), и теплым. Лучше всего бревна не оцилиндрованные, а с которых только сняли кору. Такое бревно со временем не растрескается, так как сохранены все годовые кольца дерева. Если вы выбрали материал стен дерево, то оно должно быть пропитано антисептиками и антипиренами изготовленными по ГОСТу и иметь соответствующие сертификаты.
• Дом из кирпича будет надежным, крепким и дорого выглядеть. Керамический кирпич сегодня существует во всевозможных размерах, что делает его наиболее привлекательным для всевозможных архитектурных изысков (форм)
• На доме из газо или пено блоков можно неплохо сэкономить не в ущерб его надежности и хорошим показателям по сохранению тепла. Наружный слой стен можно оштукатурить или выполнить в пол кирпича, что может создать образ полностью кирпичного дома.

Материал дома должен быть: Долговечным, устойчивым к перепадам влажности, температуры (смен времен года); Экологически чистым; прочным; хорошо держать тепло внутри дома, плохо проводить тепло; дышащим, содержать как можно меньше искусственных добавок, клеев.

Помните, выбирая дешевые материалы, сомнительного качества, слишком разрекламированные и вдобавок недавно вышедшими на рынок, вы рискуете большими затратами на частичную или вовсе полную реконструкцию дома в скором времени.

Вывод

Покупка участка и дальнейшее строительство на нем дома это очень важное событие и ответственный шаг в семье. Если вы детально изучите все нюансы с самого начала выбирая район, участок, и вместе с проектировщиком создадите образ и детальный проект по которому построите ваш будущий дом, наняв хороших строителей, то он будет вас радовать не одно поколение, и в него всегда захочется вернуться.